不動産の契約
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不動産の契約は、書面が2つ出てくる
業者が関わる不動産取引では、法律が定める書面が2つ出てくる。宅地建物取引業法第35条の重要事項説明書と、同法第37条の契約内容を記載した書面である。
35条書面は契約が成立するまでの間に、37条書面は契約が成立した後に遅滞なく交付される。どちらも宅地建物取引士の記名が必要で、重要事項の説明は宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで行う。
説明されるのは、登記された権利の内容、法令にもとづく制限、飲用水・電気・ガスの整備状況、契約の解除に関する事項、損害賠償額の予定または違約金、手付金等の保全措置などである。
2022年5月から、契約は非対面で完結できるようになった。法改正により、相手方の承諾を得れば35条書面と37条書面を電磁的方法で提供でき、押印も不要になった。オンラインでの重要事項説明（IT重説）と組み合わせれば、一度も対面せずに契約できる。ただし承諾は書面または電磁的方法で得る必要があり、「口頭でいいと言った」では足りない。
急かされたら、いったん止まってよい。重要事項の説明は契約前に行うものであり、説明を受けたその場で契約しなければならない決まりはない。説明書を持ち帰って読む時間を求めることは正当である。断られる理由がない。
押印については、契約書に実印を求められることもあれば認印で足りることもある。一方、登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。契約書が複数ページにわたる場合はページのつながりを示すために契印を、2通以上を同時に作る場合は割印を押す。
録音していいのかという疑問がよく出るが、自分が当事者として参加している会話を録音することは違法ではない。相手に一言伝えておくほうが場は円滑に進む。
どこで、何時間かかるのか。不動産の契約の場所は、仲介業者の事務所が最も多い。売主が業者なら本社やモデルルーム、融資を受けるなら金融機関の応接室になることもある。喫茶店やファミリーレストランで行うことは避けたほうがよい。重要事項の説明は書面を読み合わせる作業で、個人情報も金額も口に出る。所要時間は重要事項の説明と契約書の読み合わせで2時間から3時間をみておく。子ども連れなら、待てる場所があるかを先に聞いておく。
全員が同じ場に集まらない形もある。契約書を郵送で回して順に署名押印していく形を持ち回り契約という。遠方に住んでいる場合や日程が合わない場合に使われるが、重要事項の説明は別に受ける必要がある。2022年5月からは電磁的方法での交付が認められたので、IT重説と組み合わせれば非対面で完結できる。
印鑑は何を持っていくか。不動産の契約書には認印で足りる場合が多いが、実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。銀行印は融資の手続きで使うもので、売買契約そのものには要らない。契約書が複数ページなら契印、2通以上を同時に作るなら割印を押す。
誰と行くか、誰が立ち会うか。本人が行けない場合は委任状で代理人を立てられる。付き添いは自由で、家族や知人が同席しても構わない。日本語での説明が難しい場合、通訳を同席させることに法律上の制限はない。ただし重要事項の説明を行うのは宅地建物取引士であり、通訳が説明を代わることはできない。
年齢と職業。2022年4月1日から成年年齢は18歳になったので、18歳以上なら親権者の同意なく不動産の契約を結べる。職業や無職であることを理由に売買契約が結べないという決まりはない。制約が出るのは住宅ローンの審査のほうで、そこでは収入の安定性が見られる。
いつまでなら破棄できるか。相手方が契約の履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は白紙解除となる。契約の内容を後から変えるときは、覚書や変更契約書を作って双方が署名押印する。口頭で合意しただけでは、後から言った言わないになる。
手土産やお礼は要るのか。要らない。不動産の仲介業者は成功報酬で報酬を受け取る立場であり、手土産やプレゼントが取引の条件になることはない。契約後にお礼のメールを送るのも自由だが、義務ではない。
「もう申込みが入っている」「契約済みだ」と言われたとき。実際に入っていることもあれば、判断を早めさせるための言い方であることもある。確かめる方法はある——売主が業者なら申込みの有無を、媒介なら元付に確認できる立場にあるので聞いてみる。そして本当に申込みが入っていても契約に至るとは限らない。契約が成立するのは署名押印と手付金の交付の時点である。急かされたら、いったん止まってよい。重要事項の説明を受けたその場で契約しなければならない決まりはない。
相談先。契約の内容そのものは宅地建物取引業者に、業者の対応に問題があると感じたら免許を出している都道府県または国土交通省の窓口に、争いになれば弁護士に相談する。公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会などの業界団体にも苦情の相談窓口がある。
不動産の契約でよく聞かれることを、短く。場所——仲介業者の事務所が最も多い。喫茶店やファミリーレストランは避ける。個人情報も金額も口に出る。時間——重要事項の説明と契約書の読み合わせで2〜3時間。最短——現金で買い融資の承認が済んでいれば契約と決済を同じ日にできる（即決済）。持ち物——本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代。顔写真付きの本人確認書類が基本になる。同席——付き添いは自由。委任状で代理人も立てられる。通訳の同席にも制限はないが、説明を代わることはできない。子ども連れ——待てる場所があるかを先に聞いておく。
お金を渡す順序。手付金は契約と同時に交付する。契約の前に払う理由は基本的にない。申込みの段階で預り金を求められた場合、申込みを撤回すれば返還される。内金は代金の一部前払いにすぎず、解除の機能を持たない。
やめたくなったとき。相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなければ白紙解除となり手付金は戻る。契約後に名義を変えるには売主と金融機関の承諾が要る。
期間の話。媒介契約（専属専任・専任）の有効期間は3か月を超えられない。売買契約から決済までは1か月から2か月。賃貸の普通借家は2年とすることが多く、借地借家法第26条により期間満了の1年前から6か月前までに正当の事由をもって通知しなければ同じ条件で更新したものとみなされる。
不動産の契約で押さえる点を、5つに。① 重要事項説明書は事前にもらって読む（その場で即決しなくてよい）② 手付金の額と、いつまで解除できるか③ ローン特約の期限④ 契約不適合責任の範囲と期間⑤ 引渡しの時期と違約金の額。この5つが契約書のどこに書かれているかを、署名する前に指で追う。
やめるときにかかるもの。相手方が履行に着手する前——手付の放棄（買主）または倍返し（売主）。着手後——契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）。ローン特約の期限内で融資が下りなかった——白紙解除。手付金は戻る。契約後に名義を変えるには売主と金融機関の承諾が要る。
記録の残し方。メールやLINEで条件をやりとりしても、最終的な合意は契約書に落とす。内容を後から変えるときは覚書や変更契約書を作って双方が署名押印する。口頭で合意しただけでは、後から言った言わないになる。
不動産の契約をわかりやすく言うと。「いくらで、いつ、どういう状態で引き渡すか」を紙に固める作業である。そこに「やめたくなったらどうするか」を書き添える。それが手付金の条項とローン特約と違約金の条項で、契約書の大半はこの2つ（引き渡す条件と、やめる条件）でできている。
契約の日に持っていくもの。本人確認書類（顔写真付き）、印鑑、手付金、印紙代。印鑑は認印で足りる場合が多いが実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。住民票は契約時には不要で、決済と登記の段階で必要になる。
やめるときのポイント。相手方が履行に着手する前——手付の放棄（買主）または倍返し（売主）。着手後——契約書に定めた違約金。ローン特約の期限内で融資が下りなかった——白紙解除で手付金は戻る。入金のタイミングは、手付金が契約時、残代金が決済時。契約の前にお金を渡す理由は基本的にない。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）
売主が誰かで、働く保護が変わる
売主が宅地建物取引業者のとき。8種制限が働く。手付は代金の20%まで（同法第39条）、契約不適合責任は引渡しから2年以上（同法第40条）、クーリング・オフ（同法第37条の2）。
売主が個人のとき。8種制限は働かない。契約不適合責任の期間を短くする特約も有効になる。
不動産の契約書の冒頭で、売主が誰かを必ず見る。
2022年5月の法改正で、一度も対面せずに契約できるようになった
2022年5月の宅建業法改正により、相手方の承諾を得れば35条書面と37条書面を電磁的方法で提供でき、押印も不要になった。IT重説と組み合わせれば一度も対面せずに契約できる。ただし承諾は書面または電磁的方法で得る必要がある。
いつまでなら、いくらで抜けられるのか
相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は、契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は、白紙解除となり手付金が返る。
その場で決めなければならない決まりはない
重要事項の説明は契約前に行うもので、説明を受けたその場で契約する義務はない。説明書を持ち帰って読む時間を求めることは正当であり、断られる理由がない。
解除の機能がある
民法第557条により、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付を放棄して、売主は手付の倍額を現実に提供して契約を解除できる。売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、宅建業法第39条により代金の20%を超えてはならない。
解除と取消しは別
解除は、有効に成立した契約を将来に向けて解く。取消しは、詐欺や強迫、錯誤といった理由ではじめから無かったことにする。手付放棄による解除は前者で、違約金や手付の放棄が伴う。
お金が動くのは3回
①契約のとき（手付金・印紙代・仲介手数料の半金）②ローン特約が外れたころ（中間金がある場合）③決済のとき（残代金・登記費用・仲介手数料の残り・固定資産税の精算）。
不動産の契約から決済までの間に、現金で用意する必要があるのは①である。
実印が要る場面と、要らない場面
売買契約書。認印でも成立する。実務では実印を使うことが多い。
登記の申請。売主は実印と印鑑証明書（発行から3か月以内）が必ず要る。買主は認印でよいことが多い。
住宅ローン。実印と印鑑証明書が要る。
不動産の契約では、場面ごとに要る印が違う。
保証会社との関係
賃貸では、連帯保証人を立てられない場合の代替として保証会社が使われてきた。近年は保証人がいても保証会社の利用を必須とする物件が増えている。保証料は初回に賃料の0.5か月から1か月程度、その後は年1万円程度または月額賃料の1%程度が多い。
契約前に払う理由は基本的にない
手付金は契約と同時に交付するものである。契約前に申込金や預り金を求められた場合、宅地建物取引業者は申込みの撤回があれば預り金を返還しなければならない（宅建業法第47条の2関係の規定による）。返さないと言われたら、それ自体が問題になる。
認印で足りる場面と、実印が要る場面
売買契約書には認印で足りる場合が多いが、実印を求められることもある。登記の場面では必ず実印と印鑑証明書が要る。2022年5月からは35条書面・37条書面の押印は不要になった。
メールでのやりとりはどこまで有効か
条件のやりとりをメールでしても、不動産の売買契約が成立するわけではない。
ただし記録として残る。「いつ、何を伝えたか」の証拠になる。口頭で決めたことは、その日のうちにメールで確認しておくと後から読める。
電子契約。2022年5月から、宅地建物取引業法上の書面は相手方の承諾を得れば電磁的方法で交付できる。
郵送でやりとりするときの順番
①重要事項説明を先に受ける（対面またはIT重説）②契約書を郵送する ③署名押印して返送④相手方が署名 ⑤完成した契約書を双方が保管。
印紙。不動産の売買契約書には印紙を貼る。2通作れば2通分かかる。1通だけ作って写しを持つ方法もある。
六曜は法律上の効果に関係しない
六曜と契約の効力には何の関係もない。ただし土日の大安は司法書士も金融機関も予約が集中する。決済は平日にしかできないので、契約日と決済日は分けて考える。
IT重説で説明を受ける
オンラインでの重要事項説明は、宅地建物取引士が取引士証を画面に提示し、双方向でやりとりできる状態で行う。説明書は事前に送付されている必要がある。
連帯保証人には催告の抗弁権がない
通常の保証人は、先に主債務者に請求してくれと言える（催告の抗弁権）が、連帯保証人にはこれがない。債権者は主債務者を飛ばして連帯保証人に全額を請求できる。個人が根保証をする場合は、民法により極度額を定めなければ効力を生じない。
違法ではない
自分が参加している会話を録音することは違法ではない。ただし相手に一言伝えておくほうが場は円滑に進む。説明内容を残したいのであれば、重要事項説明書そのものが書面として交付されるので、まずそちらを読む。
割印と契印は違う
契印は、1つの契約書が複数ページにわたるとき、ページのつながりを示すために押す。割印は、2通以上の契約書を同時に作ったとき、それらが同じ内容であることを示すためにまたがるように押す。
契約の場は2〜3時間かかる
重要事項説明に1時間前後、売買契約書の読み合わせに30分〜1時間、署名押印と金銭の授受に30分。
不動産の契約が短く終わった場合、読み飛ばされた項目がないかを疑ってよい。
事実を告げないことは禁じられている
宅地建物取引業者が、買主が不利益を受ける重要な事実を故意に告げない行為は、宅地建物取引業法第47条で禁じられている。
断定的判断の提供も禁止。「必ず値上がりする」といった言い方は同条で禁じられている。
不動産の契約で違和感があった場合、言われた内容を日付つきで書き残しておく。
お礼のメールを送る場合
義務ではない。送るなら、決済と引渡しが終わったあとでよい。
書くとしたら。担当してもらったことへの一言、引渡しが無事に終わったことの確認。
不動産の契約に関わる連絡は、記録として残る形（メール）にしておくと、あとから経緯を追える。
本人確認で何を見られるか
宅地建物取引業者と司法書士は、取引の当事者が本人かどうかを確認する義務がある（犯罪による収益の移転防止に関する法律）。
使えるもの。運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど顔写真のある公的な書類。顔写真の無い書類なら2種類の提示を求められることがある。
不動産の契約と決済の場では、原本の提示が要る。
契約の場で見る5つ
①手付解除の期限（日付が入っているか）②ローン特約の期限と金融機関③引渡しの日と、間に合わなかった場合の扱い④契約不適合責任の範囲と期間⑤設備の引継ぎ（残すもの・撤去するもの）。
不動産の契約では、金額より先に日付を見る。期限を外すと、あとから動けなくなる。
手土産は要らない
不動産の契約に手土産の慣習は無い。宅地建物取引業者は報酬（仲介手数料）を受け取る立場である。
売主と買主の間でも。契約は対等な当事者の合意なので、どちらかが用意する必要は無い。
不動産の契約は、金銭と条件で完結する取引である。
契約を破棄できる期限は3つある
①手付解除の期限（契約書に日付で入っていることが多い）②住宅ローン特約の期限（融資が下りなければ白紙）③クーリング・オフの8日間（売主が業者で事務所等以外の場合に限る）。
期限を過ぎたら。違約解除になり、違約金がかかる。不動産の売買契約では、違約金は代金の20%を上限とすることが多い。
契約前にお金を求められたら
申込証拠金を預かる会社がある。これは契約ではないので、申込みを撤回すれば返還される。
確かめること。①預り証をもらう ②返還の条件を書面で確認する。
不動産の契約の前に、手付金の名目で多額を求められた場合は、何の名目なのかを書面で確かめる。
同席せずに契約する形
売主と買主が一堂に会さず、契約書を郵送などで回して署名押印していく形を実務で「持ち回り契約」という。
使われる場面。遠方に住んでいる、日程が合わない、相続で売主が複数いる。
注意。重要事項説明は省略できない。不動産の契約が成立するのは、最後の一人が署名した時点になる。
日取りに法律上の決まりは無い
不動産の契約日をいつにするかに、法律上の制限は無い。
実務で効いてくる日。決済は金融機関の営業日でなければできない。月末と金曜は混みやすい。年末年始と大型連休は法務局も止まる。
不動産の契約の日取りは、六曜より、関係する機関が開いているかで決まる。
「履行の着手」が手付解除の締切になる
手付解除ができるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」である（民法第557条）。
何が着手にあたるか。買主なら内金や中間金を払うこと、売主なら引渡しの準備を実際に始めること。単に準備を口にしただけでは着手にならない。
だから期日を書く。不動産の売買契約書には「手付解除の期限」を日付で入れるのが実務の形である。「履行の着手まで」だけだと、いつまでなのかが後から争いになる。
六曜と不動産の契約
大安・友引を選び、仏滅を避ける習慣がある。
効力に関係は無い。不動産の売買契約は、当事者の合意で成立する。暦の区分で無効になることはない。
実務では考慮されることがある。売主または買主が気にする場合、日程を合わせるのが通例になっている。
割印と契印は別のもの
契印。契約書が複数ページのとき、ページの継ぎ目に押す。差し替えを防ぐため。
割印。2通以上の書類にまたがって押す。同じ内容であることを示すため。
不動産の売買契約書を2通作る場合、2通にまたがって割印を押すのが実務の形である。
最短でどのくらいか
現金で買い、売主が空けている物件なら、申込みから決済まで2週間程度でできる場合がある。
短くできない部分。住宅ローンの本審査は2〜3週間かかる。重要事項の調査（役所・法務局・現地）にも日数が要る。
不動産の契約を急ぐと、調査が浅くなる部分が出る。
「もう契約済み」と言われたとき
物件が実際には売れていないのに「契約済み」として別の物件へ誘導する行為は、おとり広告にあたり、不動産の表示に関する公正競争規約で禁じられている。
確かめ方。他社にも同じ物件を問い合わせる。レインズに登録されていれば、他社は状況を見られる。
不動産の契約の状況は、複数の会社に聞けば食い違いが見える。
公的な相談先
市区町村の住宅相談窓口。都道府県の宅地建物取引業の担当課（業者の免許を出している部署）。公益社団法人の宅建協会・全日本不動産協会が設けている相談。国民生活センターと消費生活センター。
不動産の契約でトラブルになった場合、業者を監督している都道府県の担当課が窓口になる。
日本語以外で契約する場合
不動産の契約書と重要事項説明書は、日本語で作られるのが通常である。
通訳を入れる。宅地建物取引業者が通訳を用意することもある。翻訳版を用意する会社もあるが、正本は日本語版という扱いになることが多い。
不動産の重要事項説明は内容を理解したうえで受けるものなので、理解できない言語のまま進めない。
契約書に出てくる年数
媒介契約の有効期間 → 3か月以内（専任・専属専任）契約不適合責任の期間 → 業者が売主なら引渡しから2年以上譲渡所得の短期と長期の境目 → 5年住宅ローン控除の期間 → 制度により異なる。
不動産の契約に出てくる年数は、それぞれ別の制度から来ている。
契約後の連絡で本当に必要なもの
お礼より、確認のほうが要る。
契約後に確認しておくこと。①住宅ローン本審査の申込みはいつまでか②必要書類は何がいつまでに要るか③決済の候補日④引渡しまでに売主が済ませること。
不動産の契約のあとは、期限のあるものが動き始める。
契約の中身を変えるには合意が要る
売買契約を結んだあとに、引渡し日や金額を変えるには、売主と買主の双方の合意が要る。
口頭で決めない。変更した内容は覚書にする。不動産の契約は書面で交付することが義務づけられているので（宅地建物取引業法第37条）、変更も書面で残す。
無効になる場合と、取り消せる場合
無効。意思能力が無い状態でした契約は無効（民法第3条の2）。公序良俗に反する契約も無効。
取り消せる。詐欺または強迫による意思表示は取り消せる（民法第96条）。未成年者が単独でした契約も取り消せる。
解除とは違う。不動産の契約の解除は、有効に成立した契約を終わらせること。無効は、はじめから効力が無かったことになる。
どこで契約するか
不動産会社の事務所で行うのが最も多い。売主側・買主側の会社が違う場合、どちらかの事務所に集まる。
場所が効いてくる場合がある。クーリング・オフは「事務所等以外の場所」で申込みまたは契約をしたときに使える（宅地建物取引業法第37条の2）。不動産の契約をどこでしたかが、あとから解除できるかどうかに関わる。
銀行印が要るのは融資のとき
売買契約そのものに銀行印は要らない。住宅ローンの金銭消費貸借契約と、口座振替の手続で要る。
不動産の契約の日と、銀行との契約の日は分かれているので、どの日に何の印が要るかを事前に聞いておく。
重要事項説明で必ず聞くこと
①この土地に再建築できるか（接道）②境界は確定しているか③上下水道とガスは引き込まれているか④告知すべき事項はないか⑤管理費と修繕積立金の値上げ予定（マンション）。
不動産の重要事項説明は、分からないところで止めて聞いてよい場である。
2022年4月から18歳で契約できる
民法の改正で、2022年4月1日から成年年齢が18歳になった。18歳以上なら、親の同意なしに不動産の売買契約を結べる。
ただし実務では別の壁がある。住宅ローンは20歳以上を条件とする金融機関が多い。勤続年数と収入も審査される。
契約できることと、資金を用意できることは別である。
「引渡しから2年」は業者が売主のときの下限
売主が宅地建物取引業者の場合、契約不適合責任を負う期間を「引渡しから2年」より短くする特約は無効になる（宅地建物取引業法第40条）。
個人が売主なら別。期間を短くする特約も、免責の特約も有効になりうる。
不動産の契約書で、この期間が何年になっているかを見る。
時期による違い
不動産の売買は2〜3月と9〜10月に動きが集中する。7月は比較的落ち着いている。
落ち着いている時期の利点。内見の予約が取りやすい。担当者の時間を取ってもらいやすい。
不利な点。売り物の数が少ない。不動産の契約は、選択肢の多さと対応の丁寧さが逆に動く。
先に払うことのリスク
不動産の売買では、代金の支払いと所有権の移転・引渡しは引換えが原則である（民法第533条／同時履行の抗弁）。
先に全額を払って登記が入らなければ、戻せなくなる。だから決済の日に、司法書士が登記できることを確認してから振り込む。
不動産の契約で「先に払ってほしい」と言われたら、理由と保全の方法を確かめる。
水曜日は不動産会社の休みが多い
不動産会社は水曜日を定休日にしていることが多い。
理由。土日に内見と契約が集中するため、平日に休みを取る。「水」が「水に流れる」を連想させるので避けた、という説明もある。
不動産の契約や問い合わせの日程を組むときは、相手の会社が開いているかを先に確かめる。
重要事項説明は誰がどう行うか
宅地建物取引士が、宅地建物取引士証を提示して、書面を交付して説明する（宅地建物取引業法第35条）。
提示は義務。求められなくても提示しなければならない。
IT重説。オンラインでの説明も認められている。書面は事前に届いている必要がある。
不動産の契約の前に、この説明を受ける順番になっている。
契約の前に相談できる先
宅地建物取引業者（手続と物件）司法書士（登記と権利）弁護士（争いになっている場合）税理士（税金）。
市区町村や業界団体が無料相談を設けている場合がある。不動産の契約について、中立の立場から聞ける場所がある。
誰が立ち会うのか
契約のとき。売主、買主、宅地建物取引士（重要事項説明を行う）、仲介の担当者。
決済のとき。これに加えて、司法書士と金融機関の担当者。
不動産の契約に、法律上の立会人は要らない。家族が同席することは自由である。
家族が同席してよい
不動産の契約に家族が同席することに制限は無い。
同席する利点。聞き逃しが減る。重要事項説明は項目が多いので、二人で聞くと残る量が違う。
ただし当事者は本人。署名押印するのは契約の当事者である。本人が行けない場合は委任状と印鑑証明書で代理人を立てる。
契約日に持っていくもの
買主。本人確認書類、印鑑、手付金、印紙代、仲介手数料の半金。
売主。本人確認書類、印鑑、登記済権利証または登記識別情報、固定資産税の納税通知書、建物の図面と設備の説明書。
不動産の契約の日は金銭が動くので、手付金を現金で持参するか振込にするかを事前に決めておく。
時間がかかる理由
重要事項説明書は、法令上の制限・インフラ・権利関係・管理の状態など、項目が多い。売買契約書にも、解除・違約金・契約不適合責任・特約が並ぶ。
不動産の契約は、読む量が多いから時間がかかる。事前に書面をもらって読んでおけば、当日は確認だけで済む。
契約後にやめるときの3つの道
①手付解除（買主は手付放棄、売主は倍返し）②ローン特約による白紙解除（手付金は全額返る）③違約解除（違約金を払う）。
どれになるかは日付で決まる。不動産の契約書に書いてある期限を見れば、いま自分がどの道にいるかが分かる。「やめたい」と思った時点で、まず契約書の日付を見る。
覚書に書くこと
①元の契約書を特定する（契約日・当事者・物件）②何をどう変えるか（変更前と変更後を並べる）③変更しない部分は元のまま有効であること④日付と双方の署名押印。
不動産の契約の覚書は、元の契約書と一緒に保管する。片方だけ残っていると、後から内容が読めなくなる。
無職でも契約はできる
不動産の売買契約そのものに、職業や収入の条件は無い。現金で買うなら問題にならない。
問題になるのは融資。住宅ローンは安定した収入が前提なので、通常は通らない。ローン特約を付けていれば、否決されたときに白紙に戻せる。
不動産の契約の前に、資金の目処を先に立てる。
契約の名義を後から変えられるか
売買契約を結んだあとに買主の名義を変えることは、売主の承諾が要る。
方法。①契約書を作り直す ②覚書で当事者の変更を合意する。
税務に注意。お金を出した人と名義人がずれると、贈与とみなされることがある。不動産の契約の名義は、出資の割合と合わせる。
やめると決めたら、まず書面で伝える
口頭では、いつ意思表示したかが残らない。
手順。①契約書で期限を確認する ②仲介した会社に伝える③書面（内容証明郵便など）で相手方に通知する。
不動産の売買契約の解除は、「いつ伝えたか」で手付解除になるか違約解除になるかが分かれる。
ローン特約は、期限と金額と金融機関を書く
住宅ローン特約（融資利用の特約）は、融資が承認されなかったときに契約を白紙に戻す約束である。
書いてあるべき3つ。①申込先の金融機関 ②借入の金額 ③承認を得る期限。
ずれると使えない。書いた金融機関以外で否決されても対象にならないことがある。不動産の契約では、この特約の条件を必ず読む。
仏滅を避けるかどうか
避ける人が多いが、不動産の契約の効力に影響は無い。
避けない利点。予約が取りやすい。司法書士と金融機関の日程が合わせやすい。
相手方が気にする場合は合わせる。不動産の契約は相手のある行為なので、そこは調整の対象になる。
契約の当事者になれない場合
意思能力が無い人（民法第3条の2）。成年被後見人は、後見人が代わって行う。居住用不動産の処分には家庭裁判所の許可が別に要る（民法第859条の3）。
未成年者は法定代理人の同意が要る（2022年4月から成年は18歳）。
不動産の契約は、判断能力と行為能力の両方が前提になっている。
源泉徴収票が要るのは融資の審査
売買契約そのものには要らない。住宅ローンの審査で、収入を確かめるために提出する。
要る枚数。給与所得者は直近1年分、自営業者は確定申告書の写し3期分を求められることが多い。
不動産の契約の日程は、この書類が揃う時期に左右される。
担当者への贈り物も要らない
不動産会社の担当者は、成約すると仲介手数料という報酬を受け取る。別に贈り物をする必要は無い。
会社によっては受け取れない。社内規程で禁じている会社がある。
不動産の契約が終わったあと、感謝を伝えたいなら言葉で足りる。
急かされたときに見るところ
①その急ぎに根拠があるか（他に申込みがある、という説明は確かめられない）②重要事項説明を受けたか③契約書を読む時間をもらえたか。
不動産の契約は、手付解除の期限とローン特約の期限を除けば、買う側が急がなければならない法的な理由は無い。
年末に契約するとき
年末年始は法務局と金融機関が閉まる期間がある。決済と登記の日程が組みにくい。
年をまたぐと変わるもの。固定資産税は1月1日時点の所有者に課される。譲渡所得の短期・長期の判定も1月1日が基準になる。
不動産の契約が年末にかかる場合、決済を年内にするか年明けにするかで税が変わることがある。
制度は毎年変わる
不動産の契約に関わる制度は、税制改正などで変わる。
近年の変更。2022年4月 成年年齢が18歳に2022年5月 宅地建物取引業法上の書面が電磁的方法で交付可能に2024年4月 相続登記の申請が義務化。
このサイトの記載は2026年8月時点のものである。不動産の契約の前に、最新の制度を確かめる。
媒介契約の有効期間は3か月以内
専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期間は、3か月を超えることができない（宅地建物取引業法第34条の2）。
更新はできる。依頼者から申出があれば更新できる。自動更新にはできない。
不動産の契約のうち、売主と会社の間の契約は、この3か月が区切りになる。
縁起で選ぶ人が多い日
六曜（大安・友引・先勝・先負・赤口・仏滅）で選ぶ人は実際に多い。
ただし。六曜は暦の上の区分で、不動産の契約の効力とは関係が無い。
混みやすさに影響する。大安の土日は契約が集中し、司法書士や金融機関の予約が取りにくくなる。仏滅は逆に空いていることがある。
契約書に入れておく特約
不動産の売買契約書の本体は各社の書式でほぼ共通しているが、特約の欄に何を書くかで結果が変わる。
ローン特約（融資特約）——住宅ローンの審査が通らなかったときに、契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる特約である。期限が定められているので、本審査の結果が出る時期に間に合うかを必ず確かめる。期限を過ぎると、融資が下りなくても手付金を放棄しなければ解除できない。
買替特約——手持ちの不動産が売れなければ購入契約を解除できるという特約。住み替えでは、これがないと売れないのに買う義務だけが残る。
契約不適合責任の範囲——売主が個人の中古住宅では、責任を負う期間を引渡しから3か月に限る、あるいは負わないとする特約が置かれることがある。ただし売主が宅地建物取引業者で買主が業者でない場合は、引渡しの日から2年以上とする特約を除き、民法より買主に不利な特約は無効になる。
口約束はどうなるのか。不動産の売買契約は、原則として当事者の合意だけで成立する。しかし不動産の取引では、買付証明書や売渡承諾書を交わした段階ではまだ契約が成立していないとされている。裁判所も、双方の書面が交付された事案について売買契約に不可欠な確定的な意思表示があったとは認められないとして成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。実務では、契約書に署名押印して手付金を交付した時点で成立したと扱う。
不動産の契約で気をつける点を、時間の順に。契約の前——重要事項説明書を事前にもらって読む。その場で初めて見て即決しなければならない決まりはない。契約のとき——手付金の額と解除の条件、ローン特約の期限、契約不適合責任の範囲と期間、引渡しの時期、違約金の額を確かめる。契約の後——決済までにローンの本審査が通るかが最大の関門になる。
契約の前にお金を渡さない。手付金は契約と同時に交付するものである。申込みの段階で預り金を求められた場合、申込みを撤回すれば返還される。返さないと言われたら、それ自体が問題になる。内金は代金の一部前払いにすぎず、手付金と違って解除の機能を持たない。
契約を結んだ後にやめたくなったとき。相手方が履行に着手する前なら、買主は手付を放棄して、売主は倍額を提供して解除できる。着手後は契約書に定めた違約金（代金の10%〜20%とされることが多い）が必要になる。ローン特約の期限内で融資が下りなかった場合は白紙解除となり、手付金は返ってくる。
予約という形もある。不動産の売買の予約は、将来その契約を成立させる権利をあらかじめ約束しておくものである。民法第556条は、予約完結権を持つ者が意思表示をすれば売買が成立すると定めている。リースバックで将来買い戻す約束をする場合などに使われる。
契約の名義について。夫婦や親子の連名で契約する場合、出したお金の割合と登記する持分の割合を合わせる。ずれると差額が贈与とみなされる。契約後に名義を変えることもできるが、売主と金融機関の承諾が要る。源泉徴収票の提出を求められるのは住宅ローンの審査の場面で、売買契約そのものには要らない（売主が非居住者で1億円超の場合の源泉徴収は別の話）。
期限が命
住宅ローンの審査が通らなかったときに契約を白紙に戻して手付金を返してもらえる特約。期限が定められているので、本審査の結果が出る時期に間に合うかを必ず確かめる。期限を過ぎると、融資が下りなくても手付放棄でしか解除できない。
買付証明書と売渡承諾書が双方あっても、契約は成立していない
買付証明書と売渡承諾書が双方交付されていても、裁判所は売買契約の成立を否定している（東京地裁 昭和63年2月29日判決／判例タイムズ675号174頁）。契約が成立するのは、契約書に署名押印して手付金を交付したときである。
言うタイミング
購入申込書（買付証明書）に希望価格を書いて出す段階が交渉の出発点になる。売買契約書に署名したあとで下げることはできない。売主が複数の申込みを比べる場面では、価格だけでなく引渡し時期やローンの有無も判断材料になる。
契約日に「良い日」を選ぶ人は多い
大安や友引といった六曜を見て、不動産の契約日を決める人は少なくない。法律上の効果には何の関係もないが、実務上は日取りが混み合うという影響がある。
土日の大安は、司法書士も金融機関も予約が集中する。決済は平日にしかできない（法務局と金融機関が動いている必要があるため）ので、契約日と決済日は別に考える。
引渡しの時期を優先するなら、日取りにこだわらないほうが選択肢は広がる。
実務で効くのは曜日のほうである。決済は法務局と金融機関が動いている平日にしかできない。水曜日を定休日にしている不動産会社が多いのは、宅地建物取引業の慣行によるもので法律の定めではない。12月は年末年始で法務局と金融機関が閉まる期間があるため、年内の引渡しを狙うなら逆算が要る。仏滅や赤口を避けたい場合も、先に決済日を決めてから契約日を選ぶほうが動かしやすい。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）
2人以上の名義で買う
不動産を夫婦や親子で共同購入する場合、出したお金の割合と、登記する持分の割合を合わせる。ここがずれると、差額が贈与とみなされて贈与税の対象になる。
4,000万円の物件を夫3,000万円・妻1,000万円で出したなら、持分は夫4分の3・妻4分の1で登記する。
住宅ローンをペアで組む場合、連帯債務、連帯保証、ペアローンで住宅ローン控除の使い方が変わる。不動産の契約の前に、どの形にするかを金融機関と決めておく。
電気・ガス・水道
不動産の重要事項説明では、飲用水・電気・ガスの整備状況が説明される。
実際の切り替えは引渡しの日を基準に行う。売主は引渡し日で停止し、買主は引渡し日から開始する。売主が先に止めてしまうと、買主が入居前の確認や清掃をできなくなるので、日付を合わせる。
プロパンガスの場合は、設備が業者の所有になっていることがある。解約時に設備の撤去費や残債の精算を求められることがあるため、契約前に確認しておく。
複数人で1つの物件を借りる
不動産をルームシェアで借りる場合、契約の形が2つある。
1人が借主になり他が同居人になる形と、全員が連名で借主になる形である。前者は借主1人が賃料全額の責任を負い、後者は全員が連帯して責任を負う。
途中で1人が抜けた場合の扱いが一番もめるところなので、入居前に、抜けるときの手続きを契約書または覚書で決めておく。また、貸主の承諾なく同居人を増やすことは契約違反になることが多い。
契約金ゼロで進む取引はあるのか
不動産の手付金の額に法律上の下限はないので、当事者が合意すればゼロでも契約は成立する。
ただし手付金には、相手方が履行に着手するまでの間、買主は放棄して、売主は倍返しして解除できるという機能がある（民法第557条）。手付金がゼロだと、この解除の仕組みが働かない。実務では代金の5%から10%が置かれるのが通常である。
時期で価格は変わるのか
不動産の価格は季節では決まらないが、取引の件数には偏りがある。転勤と入学に合わせて1月から3月に動きが集中し、9月から11月に次の山が来る。
件数が多い時期は買い手も多いので、売る側には有利に働きやすい。逆に閑散期は競合が少ないので、買う側が交渉しやすい面がある。ただしどちらも傾向であって、個別の物件では立地と価格のほうがはるかに効く。
決済日から逆算する
契約日を六曜で選ぶこと自体は自由だが、先に決めるべきは決済日のほうである。
決済は法務局と金融機関が動いている平日にしかできない。住宅ローンの本審査に2週間から3週間、売主の引越しにも期間が要る。そこから逆算すると、契約日の選べる幅はそれほど広くない。
利点
- （これから書きます）
注意すべき点
- （これから書きます）